Toulouse fait partie des villes qui encadrent la location de courte durée. Les règles dépendent d’abord d’une question : le logement est-il votre résidence principale ? Ce guide résume ce que publient la Mairie de Toulouse et service-public.gouv.fr. Il ne remplace pas un conseil juridique : en cas de doute sur votre situation, contactez la Mission Meublés de tourisme de la mairie.
Résidence principale ou non : la question qui change tout
Votre résidence principale est le logement que vous occupez au moins huit mois par an. Vous pouvez en être propriétaire ou locataire.
- C’est votre résidence principale : vous pouvez la louer en courte durée, dans une limite de jours par an, après une simple déclaration.
- Ce n’est pas votre résidence principale (résidence secondaire, appartement acheté pour la location) : il faut une autorisation de changement d’usage de la mairie avant toute mise en location.
Louer sa résidence principale à Toulouse
- 120 jours par an maximum. Au-delà, le logement ne peut plus être considéré comme votre résidence principale, et les règles des résidences secondaires s’appliquent. La mairie précise qu’aucune dérogation n’est accordée.
- Déclaration en ligne obligatoire, qui vous donne un numéro d’enregistrement de 13 caractères. Ce numéro doit figurer sur chaque annonce dès le premier jour de mise en location, à raison d’un numéro par logement.
- Vous êtes locataire ? Il vous faut l’accord écrit de votre propriétaire. La location d’un logement social en meublé de tourisme est interdite.
- Vous louez une ou des chambres en continuant d’y habiter : selon la mairie, ce n’est pas soumis à autorisation de changement d’usage, même au-delà de 120 jours.
Les plateformes doivent désactiver l’annonce quand le plafond de jours est atteint, et la commune peut leur demander, comme à vous, le nombre de jours loués.
Louer une résidence secondaire ou un logement dédié
L’autorisation de changement d’usage
À Toulouse, louer en meublé de tourisme un logement qui n’est pas votre résidence principale demande une autorisation de changement d’usage, obtenue avant toute mise en location. Pour un particulier :
- jusqu’à 2 autorisations sans compensation par propriétaire personne physique, si le règlement de copropriété ne l’interdit pas ;
- valables 2 ans, renouvelables : la demande de renouvellement se fait dans les 2 mois qui précèdent l’échéance ;
- personnelles et incessibles : elles ne se transfèrent ni à un autre logement, ni à un acheteur ;
- un même occupant ne peut pas louer le logement plus de 90 jours d’affilée.
À partir du 3e logement, ou si le propriétaire est une société, l’autorisation est soumise à compensation : il faut transformer en même temps un local d’un autre usage (bureau, commerce) en logement, selon le zonage du règlement municipal.
La demande se fait avec le formulaire de la mairie, par courriel à changement.usage@mairie-toulouse.fr ou par courrier à la Mission Meublés de tourisme et changements d’usage. La mairie a 2 mois pour instruire un dossier complet ; sans réponse, l’autorisation est accordée, sauf dossier incomplet. Une fois l’autorisation obtenue, vous déclarez le logement pour obtenir son numéro d’enregistrement.
Le diagnostic de performance énergétique
Selon service-public.gouv.fr, une demande de changement d’usage pour un meublé de tourisme doit être accompagnée du DPE, qui doit afficher une classe A à E. À partir de 2034, il faudra une classe A à D, et la commune pourra demander le DPE des meublés déjà en location.
Copropriété : vérifiez le règlement
Le règlement de copropriété peut interdire la location de courte durée. Depuis le 21 novembre 2024, il doit indiquer si les meublés de tourisme sont autorisés, et l’assemblée générale peut voter leur interdiction. Si votre logement est une résidence principale en copropriété, vous devez aussi signaler votre numéro d’enregistrement au syndic.
Taxe de séjour et annonces
- Taxe de séjour : elle est payée par le voyageur. Si vous louez via une plateforme comme Airbnb ou Abritel, c’est la plateforme qui la collecte et la reverse. Si vous louez en direct, vous la déclarez sur le site de taxe de séjour de Toulouse Métropole. Son montant dépend du classement du logement.
- Annonces : chaque annonce doit afficher le numéro d’enregistrement, et préciser s’il s’agit de l’annonce d’un particulier ou d’un professionnel.
- Voyageurs étrangers : une fiche de police doit être remplie par chaque client non français et conservée 6 mois.
Les sanctions
Montants maximums indiqués par la Mairie de Toulouse :
| Manquement | Amende jusqu’à |
|---|---|
| Pas de déclaration ni de numéro d’enregistrement | 5 000 € |
| Dépassement des 120 jours pour une résidence principale | 10 000 € |
| Location d’un logement sans autorisation de changement d’usage | 50 000 € |
| Fausse déclaration ou faux numéro | 80 000 € |
Pour la location sans autorisation de changement d’usage, service-public.gouv.fr indique une amende pouvant aller jusqu’à 100 000 €. Le tribunal peut en plus ordonner le retour du local à l’habitation, avec une astreinte allant jusqu’à 1 000 € par jour et par m².
Le classement en meublé de tourisme, une option utile
Le classement, de 1 à 5 étoiles, est facultatif et valable 5 ans. Il donne droit à un abattement fiscal plus favorable pour les loueurs au régime micro-entreprise, et fixe le tarif de la taxe de séjour. Il rassure aussi les voyageurs.
Ce que nous faisons pour vous
En gestion, nous vérifions que votre numéro d’enregistrement figure sur chaque annonce, nous suivons le nombre de nuits louées dans l’année et nous vous signalons les démarches à prévoir avant la mise en location. Les démarches administratives restent à votre nom : la déclaration, l’autorisation et leur renouvellement vous appartiennent.
Pour savoir comment nous gérons une location à Toulouse, consultez notre conciergerie Airbnb à Toulouse.